Gian Luca Romano Carneiro Pezzini
Palavras-chave: Seguro para Conclusão de Obras. Incorporação. Imóveis na planta. Garantia.
Os seguros para conclusão de obra são uma das modalidades de garantias normalmente oferecidas pelas empresas construtoras e/ou incorporadoras de determinados empreendimentos imobiliários aos proprietários dos imóveis onde serão levantados os edifícios pretendidos pelas empresas.
Trata-se de uma das espécies de garantia mais utilizadas e mais seguras existentes no mercado, vez que a sua contratação minimiza drasticamente os possíveis riscos do negócio às partes que cedem o imóvel para as empresas construtoras e incorporadoras. Para melhor compreender a sua utilidade e o porquê de sua reiterada contratação, é necessário entender os riscos envolvidos nos negócios jurídicos de incorporação imobiliária.
O ramo da construção civil vivenciou um crescimento explosivo há diversos anos. Com a facilitação da obtenção de crédito tanto para a construção de empreendimentos imobiliários quanto para a aquisição dos imóveis prontos ou na planta, surgiram diversas novas construtoras e incorporadoras imobiliárias.
Em razão disso, por haver grande número de novas empresas em um mercado que está em constante crescimento, nem todas elas dispunham de caixa suficiente para adquirir os terrenos necessários ao início de seus empreendimentos e, concomitantemente, dar início a tais obras, sob pena de inviabilizar o seu pleno funcionamento.
Foi então que se tornou bastante comum a figura da incorporação imobiliária. Em síntese, trata-se da possibilidade de construir e vender ainda na planta (para viabilizar a continuidade da obra) as unidades de edifícios residenciais ou comerciais em imóveis cuja propriedade não pertencia a essas empresas, mas à terceiros, mediante o pagamento de contraprestação futura ao efetivo proprietário do terreno.
É comum que o modelo de negócio jurídico proposto pelas construtoras e incorporadoras envolva a permuta do imóvel onde o empreendimento será levantado. Como forma de retribuição, tais empresas oferecem um determinado número de unidades residenciais e/ou comerciais prontas ao final da obra para que os particulares que cederam o imóvel para sua construção deles disponham como bem entenderem. Ocorre que, para que seja possível realizar a incorporação da obra (e, consequentemente, vender ainda na planta as unidades que serão construídas), faz-se necessário transferir a propriedade do terreno à construtora ou à incorporadora (o que se convencionou denominar de incorporação).
É nesse momento que surge o que pode ser considerado o maior risco aos proprietários do terreno onde a obra será realizada, vez que se verão compelidos a transferir o imóvel ao patrimônio da construtora ou da incorporadora com a qual contrataram para que seja possível viabilizar a realização do empreendimento e, consequentemente, receber a contraprestação futura acordada entre as partes.
Entretanto, companhias que agem de má-fé podem se aproveitar desta transferência de patrimônio para locupletarem-se ilicitamente às custas dos particulares que dispuseram de seu imóvel na esperança de receber a contraprestação que lhes foi anteriormente proposta.
Em razão disso é que os seguros para conclusão de obras demonstram-se especialmente úteis para oferecer maior segurança à todas as partes envolvidas nesta negociação. Através desta modalidade de garantia, a empresa que a fornecer assegura aos efetivos proprietários do terreno que a obra será finalizada e, consequentemente, que estes receberão a contraprestação que lhes foi prometida pela construtora ou pela incorporadora.
Isto porquanto, caso estas empresas acabem por interromper ou abandonar o empreendimento por qualquer motivo, a seguradora assume as rédeas da obra e viabiliza a sua conclusão e entrega independentemente de qualquer outra atitude da construtora ou da incorporadora.
Assim, torna-se de bom alvitre o oferecimento desta espécie de garantia, por parte das construtoras e incorporadoras, quando da propositura de negócio jurídico envolvendo a incorporação de imóveis, especialmente naqueles que terão por etapa antecedente a permuta de terrenos para o patrimônio da empresa responsável e a venda de unidades ainda na planta.Trata-se de medida que visa conferir maior segurança àqueles que cederão seus imóveis para que o empreendimento seja levantado (já que, invariavelmente, receberão a contraprestação originalmente acordada com a construtora ou com a incorporadora) e, consequentemente, de um facilitador para os fins desejados pelas companhias do ramo imobiliário.
- Advogado na Macedo & Guedes Advocacia. Especialista em Direito Processual Civil pelo Instituto de Direito Romeu Felipe Bacellar. Bacharel em Direito Pela UFPR.
2. RIBEIRO, Marcel. Seguro garantia de entrega de obra: o que é e como funciona. Site Mais Controle. Disponível em: <https://maiscontroleerp.com.br/seguro-garantia-de-entrega-de-obra-o-que-e-e-como-func
iona/>. Acesso em 28 jul. 2021.
3. Como funciona a garantia para obras? Blog Junto Seguros. Disponível em: <https://blog.juntoseg
uros.com/como-funciona-a-garantia-para-obras/>. Acesso em 28 jul. 2021.
4. A importância do seguro garantia em obras. Seguro Garantia, 2019. Disponível em: <http://www.segurogarantia.net/a-importancia-do-seguro-garantia-em-obras/>. Acesso em 28 jul. 2021.
