Mauro Fonseca de Macedo – Bacharel em Direito pela UFPR
Palavras Chave: Direito – Real – Laje – Imobiliário – 13.456 – Preferência
O Direito Real de Laje criado e regulamentado pela Medida Provisória nº 759 de 22/12/2016, posteriormente convertida na Lei nº 13.456/2017, introduziu um importante meio para a regularização das construções popularmente denominadas como “puxadinhos”, permitindo-se a abertura de matrícula autônoma para estas unidades habitacionais. A existência de matrícula individual certamente vai trazer maior segurança jurídica na comercialização destes imóveis, uma vez que a própria lei diz que a propriedade somente é adquirida com o registro imobiliário. Desta forma, se mostra importante analisar as questões relativas ao direito de preferência na aquisição do direito de laje.
O titular da laje pode ceder a superfície de sua construção e assim sucessivamente?
Segundo regra do §6º do art. 1.510-A, aquele que possui o direito de laje, poderá ceder a superfície da laje do seu imóvel para terceiros, criando um sucessivo direito real de laje. Desta forma, o proprietário da construção base pode alienar o direito de laje para um terceiro e este, por sua vez, poderá alienar o direito de superfície da sua laje para outrem e assim sucessivamente.
No entanto, para que o titular da laje possa realizar esta cessão, ocasionando a edificação de pavimentos sobrepostos, será necessária a autorização do proprietário da construção base e das demais lajes.
Ainda que não haja óbice jurídico para as sucessivas sobreposições de laje, desde que autorizada pelos demais proprietários, importante observar que pode existir limitações técnicas e urbanísticas para a sua realização.
Obviamente que a cessão do direito de superfície do titular da laje somente poderá ocorrer se os alicerces da construção base permitirem a sobrecarga de peso de mais um pavimento, sob risco de fazer ruir toda a estrutura. Exatamente por isto se faz necessária a autorização dos demais proprietários.
Da mesma maneira, ainda que a estrutura suporte a construção de mais um pavimento, o titular da laje somente poderá ceder a superfície da sua construção acaso as posturas edilícias e urbanísticas ditadas pelo município assim permitirem.
De quem é a preferência para a aquisição das unidades sobrepostas?
Restando instituído o direito real de laje em uma edificação, terá direito de preferência na aquisição de quaisquer das unidades sobrepostas, em igualdade de condições com terceiros, o titular da construção base. Acaso o proprietário da construção base não exerça o seu direito de preferência, os titulares de outras lajes terão preferência em relação a terceiros.
Desta forma, diferentemente do que ocorre no condomínio edilício, os demais proprietários (construção base e lajes) sempre terão preferência em relação a terceiros na aquisição de uma das unidades sobrepostas.
Acaso a edificação possua diversas lajes sobrepostas e, não havendo interesse do proprietário da construção base, a preferência será do titular da laje superior à que está sendo alienada. Não havendo interesse deste, a preferência será do detentor da laje inferior mais próxima da unidade alienada e assim sucessivamente.
Desta maneira, antes de realizar a alienação de uma das unidades sobrepostas, o seu proprietário deverá notificar o titular da construção base e das demais lajes para se manifestarem no prazo de 30 dias, dando-lhes preferência na sua aquisição, em igualdade de condições com a proposta apresentada.
Caso não seja realizada a notificação acima mencionada, o titular da construção base e das demais lajes, poderão requerer o cancelamento da venda no prazo de 180 dias, mediante depósito do valor.
O que ocorre com o direito real de laje em caso de ruína do edifício?
O art. 1.510–E do Código Civil é categórico ao mencionar que acaso a construção base venha a ruir, haverá a extinção do direito real de laje.
Como os titulares das lajes não possuem uma fração ideal do solo, mas apenas o direito de construir sobre a laje da construção base e assim sucessivamente, ocorrendo a demolição do edifício, o direito de laje simplesmente se extingue, sem que reste qualquer direito aos seus titulares.
No entanto, se a construção base for reconstruída em um período de 05 anos ou ainda, se o direito de laje tiver sido instituído sobre o subsolo, o direito real de laje não será extinto.
A Lei ainda estabelece que a extinção do direito real de laje, não retira do seu detentor a possibilidade de uma reparação civil contra aquele que for culpado pela ruína do edifício.
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406compilada.htm
