Palavras-chave: Averbação. Divórcio. Registro de Imóveis.
A formalização da transferência da propriedade imobiliária perante os ofícios de Registro de Imóveis é de grande importância no direito brasileiro. Entretanto, a necessidade de levar a conhecimento público a alteração na propriedade não se aplica apenas às hipóteses de negócios jurídicos onerosos, mas também, v.g., aos casamentos e divórcios.
Com efeito, o art. 1.245, do Código Civil, disciplina a forma pela qual se dará a transferência da propriedade imobiliária. Veja-se:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
Ainda que a aquisição de patrimônio imobiliário através do casamento não possa ser considerada onerosa, fato é que se deve averbar a celebração do matrimônio havido entre os nubentes, bem como fazer constar o regime de bens por eles adotado na ocasião, a fim de prevenir qualquer incongruência futura. É o que se verifica do art. 167, II, “1”, da Lei nº 6.015/73:
Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.
(…)
II – a averbação:
1) das convenções antenupciais e do regime de bens diversos do legal, nos registros referentes a imóveis ou a direitos reais pertencentes a qualquer dos cônjuges, inclusive os adquiridos posteriormente ao casamento;
Portanto, eventual transmissão de direitos em virtude do matrimônio somente se operará com a averbação do casamento na matrícula dos imóveis de propriedade do casal.
Isto porquanto, ao contrair matrimônio sob os regimes da comunhão universal ou da comunhão parcial de bens, o patrimônio dos cônjuges passa a se comunicar, ainda que de maneira distinta em cada um dos regimes. Com efeito, na comunhão universal de bens, comunicam-se todos os bens do casal, inclusive aqueles adquiridos antes do matrimônio; ao passo que na comunhão parcial de bens, integrarão o patrimônio comum dos nubentes apenas aqueles adquiridos após o casamento.
Essa comunicação apenas será efetiva diante de terceiros caso seja tornada pública através da averbação do matrimônio. Entretanto, nos casos de divórcio, a recíproca é verdadeira, haja vista que também deve se tornar pública a informação de que um dos então cônjuges deixou de ser proprietário do bem.
Ocorre que, diferentemente do que comumente se acredita, o Registro de Imóveis não promove a averbação do divórcio nas matrículas dos imóveis de maneira automática. Isto porquanto a atividade de Registro é regida pelo Princípio da Rogação, que se encontra estampado no art. 13, da Lei nº 6.015/73. Observe-se:
Art. 13. Salvo as anotações e as averbações obrigatórias, os atos do registro serão praticados:
I – por ordem judicial;
II – a requerimento verbal ou escrito dos interessados;
III – a requerimento do Ministério Público, quando a lei autorizar.
§ 1º O reconhecimento de firma nas comunicações ao registro civil pode ser exigido pelo respectivo oficial.
§ 2° A emancipação concedida por sentença judicial será anotada às expensas do interessado
Desta forma, sem que haja expresso requerimento das partes interessadas, não é possível ao registrador de imóveis averbar a existência do divórcio, ainda que a dissolução da sociedade conjugal já tenha sido levada a público junto ao Registro Civil de Pessoas Naturais competente.
A existência do divórcio, contudo, pode ser averbada ou registrada, de acordo com a realidade fática dos ex-cônjuges, ao menos em terras paranaenses. Nesse sentido, o Código de Normas do Foro Extrajudicial do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná (CNFE/TJPR) dispõe, em seu art. 557, que “A sentença de separação judicial, a de divórcio ou a que anular o casamento, quando decidir sobre a partilha dos bens imóveis ou direitos reais imobiliários, será objeto de registro no Livro 2”.
De outra senda, o art. 568, do CNFE/TJPR, assevera que:
A sentença ou escritura de separação judicial, de divórcio, de nulidade ou de anulação de casamento, bem como a de dissolução de união estável, serão objeto de averbação quando não houver decisão sobre a partilha de bens dos cônjuges, ou apenas afirmarem permanecerem estes, em sua totalidade, em condomínio, atentando-se, neste caso, para a mudança de seu caráter jurídico (de comunhão para condomínio).
É possível se inferir dos atos normativos propugnados pelo Tribunal de Justiça local que, havendo partilha de bens, o divórcio deverá ser registrado; ao passo que se não houver partilha ou se a totalidade do patrimônio permanecer em condomínio entre os divorciados, a dissolução da sociedade conjugal deve ser averbada. Deve-se sempre rememorar que, caso haja formal de partilha, este deve ser apresentado perante a Serventia para que seja corretamente realizada a divisão da propriedade do bem.
Destarte, é de necessária observância a averbação ou o registro do divórcio perante o Registro de Imóveis competente, a fim de evitar eventuais prejuízos oriundos da ausência de publicidade da dissolução da sociedade conjugal.