Gian Luca Romano Carneiro Pezzini*
Advogado na Macedo & Guedes Advocacia. Especialista em Direito Processual Civil pelo Instituto de Direito Romeu Felipe Bacellar. Pós-graduando em Direito Desportivo pela Universidade Positivo. Bacharel em Direito pela Universidade Federal do Paraná.
Algumas das questões mais recorrentes quanto se trata de contratos de locações, em especial aqueles referentes à imóveis (e, mais ainda, à apartamentos) dizem respeito à responsabilidade sobre os impostos e taxas incidentes sobre o imóvel. Mais especificamente, discute-se quem deve realizar o pagamento do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e das taxas de condomínio vinculadas ao bem.
É bastante comum que o locatário de determinado imóvel, ao ser auxiliado por uma imobiliária na escolha de um local para locação e na sua subsequente contratação, não tome conhecimento de seus direitos e deveres enquanto locatário. Da mesma forma, não é raro que os locadores de imóveis não saibam quais valores e obrigações podem ser repassados ao locatário. A intenção do presente informativo, portanto, é a de sanar as dúvidas acima indicadas, ainda que de maneira singela.
Os contratos de locação em geral são regulamentados pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), sejam eles referentes a imóveis residenciais ou comerciais. Nesse sentido, verifica-se que o artigo 22, inciso VIII, da referida Lei, dispõe ser obrigação do locador o pagamento dos “impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato” (grifou-se).
Vê-se, portanto, que a Lei do Inquilinato impõe ao Locador o dever de pagar as mencionadas despesas. Contudo, a mesma Lei prevê a possibilidade de que estes ônus sejam repassados ao Locatário – tornando-se “encargos da locação”, desde que esta transferência de responsabilidade esteja expressamente prevista no contrato de locação.
À título exemplificativo, caso se tratasse de contrato verbal de locação, ainda que se convencionasse que a responsabilidade pelo pagamento do IPTU e do condomínio caberia ao Locatário, tal disposição não teria qualquer eficácia, posto que a Lei dispõe ser necessária sua expressa menção em contrato (o que pressupõe que o contrato seja escrito).
Por conta disso, eventual inadimplemento do IPTU e das taxas de condomínio devidas pelo Locatário não poderiam ser objeto de ação judicial de cobrança proposta pelo Locador, já que não haveria, num contrato verbal, qualquer prova material de que as partes contratantes acordaram pela transferência da responsabilidade pelo adimplemento destes valores.
De outro lado, o artigo 23, inciso I, da Lei do Inquilinato, assevera ser obrigação do locatário o pagamento pontual do aluguel e dos demais encargos da locação, “legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido”.
Assim, caso haja expressa previsão contratual no sentido de que é o Locatário o responsável pelo adimplemento do IPTU, das taxas de condomínio, ou mesmo do seguro de prevenção contra incêndios, é seu dever o pagamento de tais taxas.
Não obstante, em caso de inadimplemento, os credores de tais valores (Fazenda Pública Municipal, condomínio e/ou seguradora, v. g.), não os cobrarão diretamente do locatário, mas sim do Locador. Isto porquanto estas taxas são vinculadas ao imóvel e, consequentemente, ao seu proprietário. A despeito de o Locatário exercer a posse direta sobre o imóvel, a sua propriedade permanece com o Locador. Por consequência lógica, a responsabilidade última pela quitação destas taxas é do proprietário/Locador do imóvel.
É de grande importância salientar que, ainda que a responsabilidade pelo adimplemento de tais dívidas recaia sobre o proprietário/Locador do imóvel, havendo expressa previsão contratual de que tais valores deveriam ter sido desembolsados pelo Locatário, é possível se solicitar o seu reembolso extrajudicialmente ou, caso necessário, através de ação judicial.
Além disso, o descumprimento das obrigações previstas em contrato pode dar azo à sua resolução de maneira unilateral pelo Locador do bem. Consequentemente, caso as disposições avençadas entre as partes não sejam cumpridas, o proprietário do imóvel pode requerer judicialmente a resolução do contrato e, consequentemente, pugnar pelo despejo do Locatário e a desocupação do imóvel.
Assim, previne-se que os Locatários de bens imóveis usufruam da posse direta do bem pagando apenas o valor convencionado à título de locação, mas sem pagar as despesas acessórias previstas em contrato, afastando-se qualquer tentativa de figurarem impunes face ao inadimplemento das referidas taxas.
Links de sites relacionados:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm
