QUEM PAGA REFORMA EM CONDOMÍNIO – LOCADOR OU LOCATÁRIO?

Mauro Fonseca de Macedo – Bacharel em Direito pela UFPR

Palavras Chave: Reforma – Condomínio – Locador – Locatário – Despesas

Normalmente locadores e locatários possuem dúvida sobre a responsabilidade pelo pagamento do rateio das despesas com reformas realizadas nas áreas comuns do condomínio, sejam eles verticais ou horizontais, uma vez que tais despesas são lançadas nas despesas condominiais.

De quem é o encargo pelas despesas condominiais?

Via de regra os contratos de locação em geral estipulam que as despesas condominiais devem ser arcadas pelo inquilino, mas nada impede que as cláusulas contratuais estipulem o contrário. 

Importante observar que mesmo estando ao encargo do inquilino, o proprietário (locador) é o responsável direto pelo pagamento das despesas condominiais frente ao Condomínio. Desta maneira, caso o inquilino, ainda que obrigado contratualmente, não arque com as despesas de condomínio, o locador deverá pagá-las para o Condomínio e posteriormente poderá exigir o seu reembolso pelo locatário.

Acaso o contrato de locação nada mencione a respeito da responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais, assim como as despesas de água, esgoto, energia elétrica, gás e telefone, estas ficarão ao encargo do locatário, conforme disposto pelo art. 23, incisos VIII e XII da Lei do Inquilinato.

O que são as despesas ordinárias de um Condomínio?

As despesas ordinárias do Condomínio são aquelas destinadas à sua própria administração tais como: a) salários dos funcionários e encargos sociais; b) consumo de água, esgoto, luz e gás das áreas comuns; c) limpeza, reparo e conservação das áreas comuns; d) manutenção e conservação dos equipamentos hidráulicos, elétricos e de segurança do Condomínio; e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos destinados à prática esportiva do Condomínio.

Segundo regra do art. 23, inciso XII, o pagamento pelas despesas ordinárias do Condomínio é de responsabilidade do locatário, a menos que o contrato de locação estipule ao contrário.

O que são as despesas extraordinárias de um condomínio?

As despesas extraordinárias do condomínio são aquelas que não se referem a gastos rotineiros de manutenção do edifício, ou seja, tratam-se de despesas que visam a implementação de melhorias no Condomínio, com a consequente valorização dos imóveis, tais como: a) obras de reforma ou acréscimos que interessem à estrutura integral do Edifício; b) pintura das fachadas e esquadrias externas; c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do Condomínio; d) indenizações trabalhistas e previdenciárias de empregados dispensados antes do início da locação; e) instalação de equipamentos de segurança, incêndio, telefonia, intercomunicação e de esporte e lazer; f) despesas com decoração e paisagismo das áreas comuns; g) fundo de reserva.

Segundo regra do art. 22, inciso X, cabe exclusivamente ao locador o pagamento das despesas extraordinárias do condomínio. Tais despesas devem estar destacadas das despesas condominiais ordinárias, justamente para facilitar a sua identificação pelos locatários que eventualmente habitem o Condomínio.

O que é a chamada de capital em Condomínios?

É comum os Condomínios instituírem através de Assembleia Extraordinária uma chamada de capital, com a finalidade de criar um fundo para implementar melhorias específicas no Condomínio e/ou realizar grandes reformas nas áreas comuns.

Desta forma, antevendo o desembolso de uma elevada soma de dinheiro para reformas ou compra de equipamentos para as áreas comuns, a Assembleia Condominial Extraordinária pode instituir uma chamada de capital, na qual cada condômino desembolsará um valor mensal pré-determinado, até que se complete o valor necessário para a implementação das referidas melhorias.

Como as chamadas de capital possuem uma destinação específica, que normalmente se refere a despesas extraordinárias do condomínio, estas deverão ser arcadas exclusivamente pelo locador.

Importante não confundir a “chamada de capital” com o “fundo de reserva”, uma vez que o primeiro possui uma destinação exclusiva, enquanto o segundo se encontra previsto nos estatutos condominiais e tem a finalidade de proporcionar um suporte financeiro ao condomínio para futuros investimentos ou cobrir despesas emergenciais (ainda não especificados). De qualquer maneira tanto a “chamada de capital” quanto o “fundo de reserva” normalmente são de responsabilidade do locador.

Obviamente, caso a chamada de capital se destine a cobrir despesas ordinárias (de manutenção do edifício por exemplo), esta deverá ser arcada pelo locatário.

https://www.sindiconet.com.br/informese/lei-do-inquilinado-lei-824591-condominios-legislacao-lei-do-inquilinato; https://www.imobiliariacidade.com.br/blog/para-que-serve-a-cobranca-de-fundo-de-reserva-e-chamada-de-capital/

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