QUANDO O CONTRATO IMOBILIÁRIO DISPENSA ESCRITURA PÚBLICA?

Aline Rodrigues de Andrade. Mestranda em Direito pela UEPG 

Palavras-Chave: Registro – Contrato – Particular – Exigências.

O art. 108, do Código Civil, determina como regra geral a necessidade de um ato notarial (escritura pública) para a alienação e/ou oneração de bens imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário-mínimo do País. 

Ainda, prevê duas exceções à regra geral: (i) a primeira, relativa aos negócios jurídicos de valor inferior ao previsto; e (ii) a segunda, referente aos casos em que a lei expressamente reconhece a validade do instrumento particular. 

Por conta disso, os negócios realizados até o referido valor poderão ser celebrados por instrumento particular, sem restrição. Igualmente, para os atos de valor superior, deverá ser verificado se há exceção à regra geral (do art. 108, do CC), pois, havendo, deverá ser aplicado a lei especial. 

Essa última hipótese ocorre, por exemplo, com os contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação – SFH (art. 61, § 5º, da Lei nº 4.380/64), do Sistema Financeiro Imobiliário – SFI (art. 38, da Lei nº 9.514/97) e dos contratos de promessa de compra e venda (arts. 11 e 22, do Decreto-Lei nº 58/37; art. 32, §2º e 67, da Lei nº 4.591/64; art. 26, da Lei nº 6.766/79; e, art. 1.417, da Lei nº 10.406/02).

Visando regulamentar as exceções existentes, o ordenamento jurídico pátrio elenca diversas regras para que os contratos particulares efetivamente possam ser levados à registro perante o Serviço Imobiliário.

A respeito, citem-se alguns exemplos dos requisitos necessários para o registro de um contrato particular (já que o interessado deverá observar as regras vigentes no local do imóvel, especialmente o Código de Normas): (i)  reconhecimento das firmas das assinaturas contidas no contrato; (ii) certidão da Justiça Federal, Receita Federal e Estadual, negativa de débitos trabalhistas; (iii) cópia autenticada de documentos de identificação; (iv) guia de ITBI quitada.

Ainda, tratando-se de imóvel urbano, deverá ser apresentado também: (i) Certidão de Construção da Prefeitura Municipal (as construções existentes devem estar averbadas na matrícula no imóvel); (ii) Certidão Negativa de Débitos Municipais do imóvel. Por sua vez, caso envolva imóvel rural, deverá ser apresentado ainda: (i) CAR; (ii) CCIR quitado; (iii) ITRS ou CND de ITR da Receita Federal; (iv) Certidões Negativas de Débitos Ambientais – IAP dos vendedores.

Tais exigências são fundamentais para a efetiva execução da atividade registral imobiliária, permitindo o acesso imobiliário aos cidadãos, bem como garantindo a segurança jurídica necessária. Afinal, a expressão legal que qualifica os contratos particulares como se escrituras públicas fossem, não dispensa o cumprimento das exigências legais atinentes aos registros imobiliários.

Links dos sites de referência:

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4380.htm

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9514.htm

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