Aline Rodrigues de Andrade. Mestranda em Direito pela UEPG.
Palavras-Chave: Registro de Imóveis – Função – Protocolo – Prenotação – Definição.
Função registral imobiliária
O escopo da função registral imobiliária decorre da necessidade primária do corpo social de segurança, que mormente se concretiza pelo registro documental de fatos jurídicos tidos como relevantes. Aos registradores compete assegurar a veracidade desses registros, conservando seu conteúdo jurídico, outorgando oponibilidade a terceiros, com ampla publicidade, eficácia e segurança. A função do registrador imobiliário é definir os direitos reais incidentes, dando assim segurança às relações jurídicas instituídas com relação aos imóveis.
A preocupação com o regramento formal da propriedade imobiliária sempre esteve presente no ordenamento brasileiro, merecendo destaque a Lei nº 6.015/73, que positivou em um mesmo diploma todos os princípios registrais, instituindo o sistema de matrícula, que individualiza o imóvel e abarca todos os direitos reais incidentes sobre ele, perfectibilizando a transmissão da propriedade e conferindo presunção iuris tantum de domínio.
Prenotação no registro de imóveis
O sistema de aquisição de direitos reais prevê que a transferência da propriedade ocorre mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis (art. 1.245 do Código Civil), consolidando a máxima de que “o primeiro no tempo, é o mais poderoso no direito” (prior in tempore potior in jure).
Para solucionar eventuais conflitos decorrentes de direitos reais opostos sobre o mesmo imóveil, adotou-se a técnica do princípio da prioridade. Isto é, diante da existência de mais de um título sobre o mesmo imóvel, eles não ocupam o mesmo posto, mas se posicionam preferencialmente de acordo com a ordem cronológica de seu aparecimento. Assim, tem preferência na análise do título aquele que foi protocolodo antes no Registro de Imóveis.
A Lei nº 6.015/73, em diversos artigos, refere-se ao princípio da prioridade e ao protocolo. O art. 174, trata especificamente do Livro que recepcionará o título apresentado pela parte interessada, denominado “Livro nº 1 – Protocolo”.
Por sua vez, o art. 182, ressalta o princípio da prioridade, dispondo que os títulos tomarão o número de ordem que lhes competir em razão da sequência rigorosa da sua apresentação, competindo ao Registrador proceder com o registro dentro do prazo de 30 (trinta) dias (art. 188), salvo se o título não estiver completo (ocasião em que expedirá nota devolutiva para que a parte possa cumprir as exigências ou suscitar dúvida – art. 198).
Ainda, cessarão automaticamente os efeitos da prenotação se, decorridos 30 (trinta) dias do protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender às exigências formuladas.
Desse modo, uma vez protocolizado o título, é direito da parte interessada receber o documento comprobatório da prenotação, garantindo seu direito de preferência sobre eventuais outros títulos existentes sobre o mesmo imóvel.
Conclusão
Em síntese, toda vez que o interessado apresentar um título para registro ou averbação perante o Registro de Imóveis, este será prenotado, com a finalidade de garantir o direito de preferência sobre o direito real correlato. Através do número de prenotação/protocolo que o título receber, o interessado acompanhará a análise do título pelo Cartório, verificando se o pedido foi deferido ou não.
Links dos sites de referência:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm
