Mauro Fonseca de Macedo – Bacharel em Direito pela UFPR
Palavras Chave: tributação – imóvel – permuta – ITBI – IR – ganho de capital
A permuta de imóveis é um dos tipos de transação mais utilizados no mercado imobiliário, pois permite que as construtoras adquiram terrenos para futura incorporação sem que haja o desembolso imediato de recursos financeiros. No entanto, muitas pessoas possuem dúvidas a respeito da tributação incidente neste tipo de transação, sobretudo em relação ao ITBI e ao IR sobre o ganho de capital, matéria que vem a ser justamente o foco do presente informativo.
O que é a permuta imobiliária?
A permuta de imóveis nada mais é do que a troca realizada de um imóvel por outro, sendo muito comum a ocorrência da permuta de um terreno, por área construída que será edificada futuramente no próprio imóvel. Também é possível que o proprietário do terreno permute por outros imóveis já edificados.
Quando o valor dos imóveis permutados não se equivale, é possível que um dos permutantes tenha que pagar uma soma em dinheiro, além da entrega do seu imóvel, o que é comumente chamado de “torna em dinheiro”. Obviamente que se o valor da torna for superior ao valor de um dos imóveis permutados, não mais falaremos em permuta, mas de contrato de compra e venda com dação em pagamento.
Também devemos observar que para restar configurada uma permuta, tem que haver a troca de bens materiais, ou seja, coisa por coisa. Desta forma se um imóvel for trocado por um serviço, não restará configurada a permuta.
Desta maneira, observamos que a permuta poderá ser realizada por imóvel já existente ou por imóvel que será futuramente edificado no terreno permutado. Deve ser observado que o registro da escritura de permuta por imóvel que será futuramente edificado, depende do anterior registro da incorporação imobiliária na matrícula do terreno.
Incide ITBI na permuta de imóveis?
O ITBI incide sempre que houver a transmissão de um bem imóvel. No caso da permuta, considere-se que existe uma dupla transferência de imóveis, motivo pelo qual deverá ser pago dois ITBIs, ou seja, uma para cada imóvel objeto da permuta.
Para calcular o valor do ITBI deve-se tomar como base o valor venal dos imóveis permutados. As alíquotas do ITBI variam de município para município, mas geralmente ficam entre 2 e 4% do valor venal do imóvel.
Neste sentido cada permutante pagará o imposto de transmissão do imóvel que estiver adquirindo.
Na permuta com torna, ou seja, naquela em que existe um complemento em dinheiro, somente haverá a incidência do ITBI sobre o valor venal dos imóveis, não havendo incidência de ITBI sobre o valor da torna. No entanto, poderá haver a incidência de IR sobre ganho de capital no caso de trona em dinheiro.
Importante salientar que se não restar caracterizada a permuta, por exemplo: nos casos em que o valor da torna é superior ao valor do imóvel permutado; haverá incidência de ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) sobre o valor da diferença.
Incide IR sobre ganho de capital na permuta de imóveis por pessoa física?
Para responder a esta pergunta é necessário verificar se haverá ou não uma torna em dinheiro
No caso de permutante pessoa física em que não haja torna de valores, não existe a incidência de IR sobre ganho de capital, tendo em vista que a permuta de imóvel por imóvel não indica e existência de um “lucro imobiliário”, pois a Receita Federal entende que ambos os imóveis possuem o mesmo valor.
Já nos casos em que o permutante pessoa física recebe uma torna em dinheiro, deverá pagar o IR sobre o valor recebido, que será considerado como “ganho de capital”. As alíquotas do ganho de capital variam entre 15% (ganho de capital equivalente a até R$ 5 milhões) e 22,5% (ganho de capital superior a R$ 30 milhões), conforme tabela divulgada pela Receita Federal.
Entretanto, existem situações em que o contribuinte fica isento do pagamento do IR sobre o ganho de capital: a) no caso da venda de um único imóvel de até R$ 440.000,00, desde que nenhum outro imóvel tenha sido vendido ou transferido pelo contribuinte nos últimos 05 anos, não importando se houve ou não uma torna em dinheiro; b) no caso do ganho de capital ser inferior a R$ 35.000,00.
Ainda tratando-se de permutante pessoa física que recebe uma torna em dinheiro, em algumas situações é possível a aplicação da isenção do IR sobre o ganho de capital disposta na Lei nº 11.196/2005, também conhecida como “MP do Bem”.
A Lei supra mencionada dá isenção total do IR sobre ganho de capital, se o consumidor aplicar, no prazo de 180 dias, o valor da venda para a aquisição de outros imóveis residenciais.
No caso, como a permuta é considerada como uma dupla compra e venda, entende-se que se os valores recebidos a título de torna forem aplicados para a aquisição de imóveis residenciais, no prazo de 180 dias contados da permuta, poderá gozar da isenção definida na Lei nº 11.196/2005, desde que não tenha usufruído do benefício nos últimos 05 anos.
Sempre á importante salientar que quando o permutante é pessoa jurídica (empresa), as regras referentes ao IR sobre ganho de capital são diferentes daquelas aplicadas para a pessoa física, podendo ou não haver tributação da operação, dependendo da forma de tributação escolhida pela empresa.
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2004-2006/2005/lei/l11196.htm