Mauro Fonseca de Macedo – Bacharel em Direito pela UFPR
Palavras Chave: prazo – 30 meses – locação – residencia
No Brasil a grande maioria dos contratos de locação residencial são firmados com prazo determinado de 30 meses. No entanto, muitos dos contratantes desconhecem quais são os motivos e tampouco quais as implicações legais caso o contrato de aluguel estabeleça um prazo menor de vigência.
O que diz a Lei do Inquilinato sobre o prazo de locação residencial?
De acordo com o artigo 47 do da Lei 8.245/91, o contrato de locação residencial ajustado verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a 30 meses prorroga-se automaticamente por prazo indeterminado, sendo que o imóvel somente poderá ser retomado pelo locador no casos de: a) extinção do contrato de trabalho se a locação for dele decorrente; b) se o locador pedir o imóvel para uso próprio ou de seu cônjuge, ascendente ou descendente; c) se for pedido para demolição licenciada ou para realização de obras aprovadas pelo poder público; d) em decorrência de mútuo acordo, infração legal ou contratual por parte do inquilino, falta de pagamento de aluguel ou para realização de reparos urgentes exigidos pelo poder público; e) se a vigência ininterrupta do contrato ultrapassar 05 anos.
Assim sendo, caso o contrato de locação residencial seja firmado por prazo inferior a 30 meses, o locador somente poderá exigir que o inquilino desocupe o imóvel ao término do contrato, caso estejam presentes algum dos requisitos delimitados no art. 47 da Lei do Inquilinato.
Neste sentido, caso o pedido de retomada do imóvel residencial locado não preencha algum dos requisitos anteriormente listados (uso próprio, extinção do contrato de trabalho, falta de pagamento de aluguel, etc.) e, caso o inquilino se recuse a desocupá-lo ao término do prazo contratual, o locador terá que esperar que a vigência do contrato ultrapasse 05 anos para poder solicitar judicialmente a desocupação do imóvel.
Por este motivo, firmar contrato de locação residencial por prazo inferior a 30 meses configura um grande risco para o locador, pois poderá ter que esperar o prazo de 05 anos para exercer o direito de retomar o seu imóvel.
O contrato de locação residencial com prazo de 30 meses poderá ser rescindido antecipadamente?
A rescisão antecipada do contrato de locação residencial somente pode ocorrer por: acordo; em decorrência de infração contratual ou legal; falta de pagamento do aluguel e encargos ou para a realização de obras urgentes determinadas pelo Poder Público.
Fora estas situações, apenas o inquilino poderá solicitar a rescisão antecipada do contrato, mas para isto terá que pagar a multa contratual proporcional ao tempo que faltar para o término do prazo do contrato.
No entanto, o proprietário não pode obrigar o inquilino a desocupar o imóvel antes do término do prazo contratual, nem mesmo se propondo a pagar a multa contratual, já que esta possibilidade é aberta apenas para o locatário.
O locador até pode dispensar a multa por rescisão antecipada, mas será considerada nula qualquer cláusula em que o locatário renuncie ao direito de ficar no imóvel até o término do prazo contratual, justamente porque a Lei do Inquilinato criou mecanismos para impedir a adoção de cláusulas contratuais que visem ludibriar os objetivos da Lei.
É possível estabelecer o contrato de aluguel residencial pelo prazo de 90 dias?
No caso de aluguel de imóvel residencial por temporada, é possível estabelecer o prazo máximo de locação de 90 dias, sem que se corra o risco de incidir no disposto pelo art. 47 da lei do Inquilinato.
O contrato de aluguel por temporada é regulado pelos arts. 48 a 50 da Lei do Inquilinato, sendo muito comum nas regiões litorâneas, quando os veranistas alugam imóveis para passar as férias.
Entretanto este tipo de contrato não é utilizado tão somente para locação de imóveis para fins de lazer, também podendo ser destinado para a residência temporária em razão de cursos, tratamento de saúde, reforma da residência, etc., sendo indispensável apenas que a locação não ultrapasse o prazo máximo de 90 dias.
Neste sentido, o locador deve tomar muito cuidado para não deixar ultrapassar o prazo máximo de 90 dias da locação por temporada, pois caso contrário o contrato passará a vigorar automaticamente por prazo indeterminado, aplicando-se o disposto no art. 47 da Lei do Inquilinato, ou seja, o locador somente poderá exigir a retomada do imóvel acaso preencha algum dos requisitos ali elencados ou terá que aguardar o prazo de vigência de 05 anos do contrato de locação.
