Mauro Fonseca de Macedo – Bacharel em Direito pela UFPR
Palavras Chave: espólio – aluguel – locação – imóvel
Muitas vezes nos deparamos com a necessidade de locar imóvel pertencente ao espólio, tendo em vista a demora no encerramento do inventário. Por isto, torna-se imperioso traçar um paralelo entre o contrato de aluguel e o direto das sucessões, para que possamos solucionar algumas destas questões.
Quem deve representar o espólio no contrato de locação?
Segundo o art. 618 do CPC, compete ao inventariante administrar o espólio, representando a herança ativa e passivamente, em juízo ou fora dele. Neste sentido, fica claro que é inventariante a pessoa legitimada para representar o espólio em contrato de locação.
O art. 617 do CPC informa que competirá ao juiz a nomeação do inventariante, obedecendo-se a seguinte ordem:
I – o cônjuge ou companheiro sobrevivente, desde que estivesse convivendo com o outro ao tempo da morte deste;
II – o herdeiro que se achar na posse e na administração do espólio, se não houver cônjuge ou companheiro sobrevivente ou se estes não puderem ser nomeados;
III – qualquer herdeiro, quando nenhum deles estiver na posse e na administração do espólio;
IV – o herdeiro menor, por seu representante legal;
V – o testamenteiro, se lhe tiver sido confiada a administração do espólio ou se toda a herança estiver distribuída em legados;
VI – o cessionário do herdeiro ou do legatário;
VII – o inventariante judicial, se houver;
VIII – pessoa estranha idônea, quando não houver inventariante judicial.
Desta forma, a nomeação do inventariante compete ao juízo onde se processa o inventário dos bens do falecido, cuja escolha deverá observar a ordem de preferência acima determinada.
Importante destacar que com o advento da Lei nº 11.441/2007, que possibilitou a realização do inventário pela via administrativa, tornou-se possível a nomeação de inventariante através de escritura pública lavrada perante um tabelião. Neste caso, a referida escritura pública deverá ser assinada por todos os herdeiros, uma vez que o inventário somente poderá ser processado pela via extrajudicial se: houver consenso entre os herdeiros; não houver interesse de incapaz; caso o falecido tenha deixado testamento.
Importante destacar que o art. 700, §9º do Código de Normas do TJ/PR, informa que é possível o processamento de inventário pela via extrajudicial, mesmo que o falecido tenha deixado testamento, caso haja expressa autorização do juízo sucessório nos autos do procedimento de abertura e cumprimento de testamento.
O Inventariante pode locar imóvel antes do encerramento do inventário?
Como o inventariante representa o espólio ativa e passivamente, os imóveis pertencentes ao espólio podem ser locados pelo inventariante, inclusive sem que haja expressa autorização dos demais herdeiros.
Tratando-se de inventário judicial, entende-se que é necessária uma autorização judicial para alugar imóvel pertencente ao espólio, conforme disposto pelo art. 619, II do CPC. Após autorizado judicialmente, o contrato de locação poderá ser assinado pelo inventariante, dispensada a assinatura dos demais herdeiros
Importante salientar que os créditos da locação são de propriedade do espólio, cabendo ao inventariante prestar contas de todos os valores recebidos em razão dos contratos de locação por ele administrados, cujos valores deverão ser divididos posteriormente entre os herdeiros.
No entanto, tratando-se de inventário extrajudicial, por cautela, convém ao inquilino exigir a anuência de todos os herdeiros no contrato de locação, além da assinatura do inventariante representando o espólio.
Ocorre que embora a escritura pública de nomeação de inventariante exija a assinatura de todos os herdeiros, como na modalidade extrajudicial o contrato de locação não passará pelo crivo da “autorização judicial”, poderá haver questionamento por parte dos demais herdeiros e, até mesmo, eventual declaração de nulidade do contrato.
Muitas vezes os herdeiros não realizam a abertura do inventário por diversas razões (falta de recursos para quitar taxas e emolumentos, discordância entre herdeiros acerca da partilha de bens, etc.), motivo pelo qual não é realizada a nomeação do inventariante.
Nestes casos, o espólio poderá locar imóvel, mesmo que não tenha havido a nomeação de inventariante. No entanto será imprescindível a assinatura de todos os herdeiros no contrato de locação, bem como deverá estar definido em contrato a forma de pagamento e rateio dos aluguéis entre os herdeiros.
O Espólio pode cobrar aluguel de herdeiro que ocupe o imóvel?
Caso algum dos imóveis do espólio esteja sendo ocupado por algum ou alguns dos herdeiros, os demais poderão exigir um valor locatício mensal até o encerramento do inventário.
Com o encerramento do inventário, se o ocupante acabar recebendo o imóvel como quota parte da herança, restará encerrado o contrato de locação.
Por outro lado, se por ocasião da partilha o referido imóvel restar destinado para mais de um herdeiro, o ocupante poderá prosseguir no contrato de locação, pagando aluguel para os demais herdeiros coproprietários.
