Mauro Fonseca de Macedo – Bacharel em Direito pela UFPR
Palavras Chave: contrato – imóvel – locação – registro – cartório
No Brasil são firmados milhares de contratos de locação de imóveis todos os anos, sejam eles de imóveis residenciais ou não. Ocorre na maioria das vezes os contraentes recorrem a modelos de contrato de locação padrão, sem a devida assistência jurídica, o que geralmente acaba trazendo problemas para as partes envolvidas. O fato é que o público em geral não sabe que o contrato de locação pode ser registrado na matrícula do imóvel, como forma de dar ciência do pactuado a terceiros, preservando o direito do locatário.
O registo do contrato de locação é necessário?
Em primeiro plano, deve ser salientado que o registro do contrato de locação não é obrigatório para que tenha validade entre as partes. No entanto, para que o contrato de locação tenha validade contra terceiros, o registro do contrato de locação é essencial.
Via de regra, o contrato de locação faz lei entre as partes, mas em certas circunstâncias é necessário dar-se conhecimento das estipulações contratuais a terceiros interessados na aquisição do imóvel.
A finalidade básica do registro do contrato de locação na matrícula do imóvel locado é justamente dar ciência da existência do contrato a todas as pessoas que solicitarem uma certidão desta matrícula. Desta forma, nenhum terceiro poderá alegar desconhecimento do contrato de locação.
No entanto, para que um contrato de locação possa ser registrado, é necessário que tenha sido firmado pela forma escrita e que nele conste cláusula expressa de vigência no caso de alienação do imóvel locado. Com esta cláusula, mesmo que o imóvel seja vendido no curso contrato de locação, o novo adquirente será obrigado a respeitar o contrato vigente até o seu termo final.
Caso contrário, o novo adquirente poderá promover a desocupação do imóvel antes mesmo do prazo estipulado.
A publicidade do direito de preferência do inquilino.
Com o registro do contrato de locação na matrícula do imóvel dá-se ciência a terceiros sobre o direito de preferência do inquilino pela aquisição do imóvel. O direito de preferência garante ao inquilino a aquisição o imóvel em igualdade de condições com terceiros interessados. Desta forma, o locador é obrigado a notificar o locatário sobre sua intenção de alienar, ceder ou dar em pagamento o imóvel locado, dando preferência ao mesmo na sua aquisição.
Ainda que o direito de preferência não precise estar expresso no contrato de locação, já que decorre de Lei (art. 27 da Lei das Locações), para que tenha plena eficácia contra o terceiro adquirente, o contrato deverá estar registrado na matrícula do imóvel, pelo menos 30 dias antes da data da alienação (art. 33 da Lei das Locações).
Desta forma, o terceiro adquirente jamais poderá alegar desconhecimento quanto à existência do contrato de locação em vigência, possibilitando ao inquilino pleitear perdas e danos do alienante, ou até mesmo a nulidade do negócio, desde que realize o depósito do valor da transação e requeira o imóvel para si no prazo de 06 meses contados do registro da venda.
Quando o registro do contrato de locação se torna importante?
Ainda que o registro do contrato de locação não seja obrigatório e exista a necessidade do pagamento de custas e emolumentos para que seja efetivado, em determinadas ocasiões se torna essencial para a garantia do direito do locatário, sobretudo de imóveis de característica comercial, uma vez que a sua manutenção no imóvel envolve relevante interesse no ponto comercial.
Observe que muitas vezes o inquilino dispende valores de grande monta na reforma do imóvel ou mesmo na formação do ponto comercial, esperando que tais custos sejam diluídos ao longo do curso do contrato de locação, normalmente firmado com um prazo elastecido, como por exemplo 10 anos.
Agora imagine uma situação na qual, após realizado os investimentos, o locador aliena o imóvel a terceiros e, por não estar registrada a cláusula de vigência na matrícula do imóvel, o novo adquirente deixa de cumprir o contrato de locação, solicitando a desocupação do imóvel antes do seu temo final.
Nesta situação hipotética, podemos vislumbrar um grande prejuízo ao locatário que não poderá exigir o cumprimento do contrato de locação, nem tampouco fazer jus ao direito à renovatória do aluguel.
Desta maneira, podemos concluir que sempre que o locatário tiver que realizar grandes investimentos no imóvel locado, esperando que a locação se prolongue no tempo, se torna realmente importante o registro do contrato de locação na matrícula do imóvel, garantindo-se do efetivo cumprimento da cláusula de vigência e do direito de preferência.
