Mauro Fonseca de Macedo – Bacharel em Direito pela UFPR
Palavras Chave: contrato – imóvel – locação – registro – caução – garantia
Existem diversas modalidades de garantias aplicáveis ao contrato de locação, entre elas está o oferecimento de bem imóvel em caução, conforme se encontra disposto nos art. 37 e 38 da Lei do Inquilinato. No entanto, os locadores devem ficar atentos sobre alguns aspectos desta modalidade de garantia, para que ela seja eficaz como forma de recebimento de aluguéis e encargos não pagos pelo inquilino.
O que é a caução de imóvel em contrato de locação?
A caução imobiliária é uma das formas de garantia que podem ser exigidas pelo locador. Nada mais é do que o oferecimento de um bem imóvel, que pode ser de propriedade do inquilino ou de terceiros, como forma de garantia do cumprimento das obrigações assumidas em contrato de locação.
Também é importante salientar a que a jurisprudência tem se firmado no sentido de que a caução imobiliária tem natureza de garantia pessoal, ao contrário da hipoteca que se trata de um direito real de garantia.
Segundo regra do art. 38, § 1º da Lei do Inquilinato, a caução de bens imóveis deve ser averbada na matrícula do bem oferecido como garantia, a fim de que seja dada publicidade à terceiros.
Para que a caução possa ser averbada na matrícula do imóvel oferecido em garantia, é necessário que o contrato seja apresentado na forma escrita, devendo conter as assinaturas dos contratantes reconhecidas por verdadeira, enquanto as assinaturas das testemunhas poderão estar reconhecidas por semelhança.
Qual a diferença entre a caução de imóvel e a hipoteca?
Inicialmente houve o entendimento de que a caução de imóveis mencionada no art. 38 da Lei do Inquilinato se tratava, na realidade, de hipoteca oferecida em garantia de cumprimento do contrato de locação, inclusive exigindo-se que fosse estabelecida através de escritura pública.
No entanto, a jurisprudência firmou-se no sentido de que a caução imobiliária se trata de modalidade especial de garantia criada pela Lei do Inquilinado, que em nada se confunde com a hipoteca.
Neste sentido, a hipoteca instituída sobre bem imóvel do inquilino ou de terceiros também é uma das formas possíveis de garantir o contrato de locação, mas com natureza jurídica diversa da caução imobiliária de que trata o art. 38 da Lei do Inquilinato.
A hipoteca deve ser instituída através de instrumento público, ao passo que a caução imobiliária pode ser formalizada no próprio contrato de locação.
A hipoteca tem natureza de garantia real, ou seja, o próprio imóvel hipotecado passa a garantir o cumprimento do contrato de locação. Da mesma forma, caso o locatário deixe de pagar parcelas do contrato de locação, o locador deverá executar a hipoteca. Observe-se que a hipoteca cria o direito de preferência e o direito de sequela do bem hipotecado em favor do locador.
Já a caução imobiliária é espécie de garantia pessoal, ou seja, o proprietário do imóvel caucionado responde com o seu bem pelo cumprimento do contrato de locação. Neste sentido, em caso de inadimplemento do contrato de locação, deverá o locador executar o contrato de locação ou intentar ação ordinária de cobrança, para só então poder pedir a penhora sobre o imóvel caucionado.
Tratando-se de espécie de garantia pessoal, observa-se que a caução imobiliária não gera direito de sequela nem de preferência sobre o bem caucionado para o locador.
Também deve ser salientado que o registro da caução imobiliária na matrícula do imóvel, embora sirva para dar ciência a terceiros, não impede a sua venda a terceiros. Neste sentido, caso ocorra a venda do imóvel dado em caução, poderá o Locador exigir outro imóvel em garantia, ou mesmo, outra modalidade de garantia.
A caução de imóvel é uma boa garantia para o contrato de locação?
Para responder a esta pergunta seria necessário analisar caso a caso.
Se o imóvel oferecido em caução constituir bem de família do proprietário (único imóvel do casal ou entidade familiar que lhe sirva de residência – Lei nº 8.009/90), podemos assegurar que não será uma boa modalidade de garantia para a locação, eis que a jurisprudência já firmou posicionamento no sentido da impenhorabilidade do bem de família caucionado em contrato de locação.
Da mesma forma, firmou-se o entendimento de que a hipoteca dada em garantia de imóvel de terceiro não evita a aplicação do disposto na Lei nº 8.009/90 (impenhorabilidade do bem de família), afastando-se a exceção estabelecida inciso V do art. 3º do referido diploma legal, que somente seria aplicada quando o imóvel dado em garantia é do próprio inquilino ou da entidade familiar.
Desta forma, tratando-se de garantia pessoal oferecida por terceiros para o cumprimento do contrato de locação, entende-se que a fiança prestada por proprietário de imóvel ainda é a forma mais segura, embora não infalível, se comparadas com a hipoteca e com a caução imobiliária. No entanto, tratando-se de hipoteca oferecida pelo próprio inquilino, entende-se que esta seria uma garantia mais forte do que a fiança prestada por terceiros.
Desta maneira, ao escolher a modalidade de garantia que será exigida, o locador deve levar em consideração todas estas ponderações, evitando-se, com isto, dissabores em caso de inadimplemento pelo locatário.
O locador deve, inclusive, ponderar se não será melhor abrir mão da garantia, para poder fazer uso da prerrogativa da desocupação liminar no prazo de 15 dias em caso de falta de pagamento, de que trata o art. 59, IX do §1º da Lei do Inquilinato.
Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
§ 1º Conceder–se–á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
…
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo
Assim sendo, conclui-se que em razão da complexidade da matéria que envolve as garantias do contrato de locação, sempre é bom consultar um profissional especializado, evitando-se os problemas decorrentes de eventual inadimplemento do contrato.
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm
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