Mauro Fonseca de Macedo – Bacharel em Direito pela UFPR
Palavras Chave: contrato – imóvel – locação – dinheiro – caução – garantia
Existem diversas espécies de garantias para o cumprimento do contrato de locação de imóveis. Uma destas garantias é a de caução em dinheiro prevista no §2º do art. 38 da Lei do Inquilinato. No entanto, a maioria das pessoas desconhece esta forma de garantia, que pode ser uma boa opção quando restarem impossibilitas as demais como a fiança, fiança bancária, cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, hipoteca, etc.
Como funciona a caução em dinheiro como modalidade de garantia?
Em primeiro plano, devemos salientar que é o locador quem deve escolher a modalidade de garantia que será aplicada no contrato de locação, haja vista que a sua finalidade é justamente cobrir os prejuízos sofridos com eventual inadimplemento do locatário.
A Lei do Inquilinato prevê expressamente que a caução em dinheiro não poderá ultrapassar o valor equivalente a três meses de aluguel e será depositada em uma caderneta de poupança. Ao final do contrato, o locatário poderá levantar o valor depositado com todos os acréscimos de investimento.
Para a implementação da caução em dinheiro, o valor deverá ser depositado em uma conta poupança conjunta, não solidária, em nome do locador e o locatário, o que somente ocorrerá após a assinatura do contrato. Importante salientar que o contrato deverá conter cláusula específica neste sentido.
O recomendável é que as chaves do imóvel somente sejam entregues após a assinatura do contrato e o depósito da caução em dinheiro.
Em alguns contratos existe a previsão de que a caução será utilizada para o pagamento dos três últimos meses de aluguel. Se o contrato for renovado ou prorrogado por prazo indeterminado, o dinheiro continuará depositado até a efetiva entrega do imóvel.
A ideia da caução em dinheiro é criar uma espécie de fundo de reserva, caso o locatário passe por um período de dificuldade financeira e, até mesmo, para restar garantido que haverá recursos para as reformas necessárias à devolução do imóvel (pintura do imóvel, troca de piso, revestimentos, consertos em geral, etc.).
Caso o locatário tenha que ser despejado do imóvel por falta de pagamento, o valor caucionado será utilizado para cobrir o prejuízo sofrido pelo locador com aluguéis em atraso e custas processuais ou, pelo menos, amortizar uma parte dele.
Observe-se que a retirada do dinheiro somente poderá ocorrer com a anuência da parte contrária. Não sendo dada a anuência, o locador e o locatário somente poderão realizar a retirada com autorização judicial.
Também deve ser salientado que a “caução em dinheiro” não se confunde com a “cobrança antecipada de aluguel”, modalidade muito utilizada e que se constitui como ilícito criminal, à luz do disposto no art. 43, III da Lei do Inquilinato.
Desta forma, o locador não pode exigir que o locatário pague um determinado valor adiantado, à exceção do aluguel para temporada, sob pena de incorrer em contravenção penal punível com prisão simples e multa que será revertida em favor do locatário.
A caução em dinheiro é uma boa modalidade de garantia para o contrato de locação?
Observe-se que a ideia de haver uma soma em dinheiro, depositada em uma conta conjunta, visando garantir eventual inadimplemento do inquilino, é bastante interessante. No entanto, a limitação da caução ao valor equivalente a três meses de aluguel pode gerar sérios prejuízos ao locador.
A prática nos mostra que havendo necessidade da propositura de ação judicial por falta de pagamento, dificilmente se consegue a desocupação do imóvel no prazo inferior a um ano, sendo que em alguns casos, a conclusão de uma ação de despejo pode levar vários anos, causando um prejuízo enorme para o locador.
Neste sentido, imaginando que o inquilino pare de pagar o aluguel e a modalidade de garantia escolhida seja a caução pelo valor equivalente a três aluguéis, vislumbra-se de plano a real possibilidade de prejuízos para o locador.
Ocorre que entre o momento do qual se verifica a ausência de pagamento e a propositura de uma ação de despejo por falta de pagamento, já terá decorrido no mínimo dois meses. Além disto, a própria existência da caução em dinheiro obsta o pedido de desocupação liminar previsto no art. 59, §1º, IX da Lei do Inquilinato, motivo pelo qual a ordem de desocupação somente ocorrerá após proferida a sentença de 1º Grau, o que pode levar anos.
Como não se pode exigir do locatário mais de um tipo de garantia no mesmo contrato de locação, sob pena de cometer o ilícito criminal descrito no art. 43, II da Lei do Inquilinato, somente os bens do próprio inquilino poderão responder pelos débitos da locação. Caso ele não possua bens para satisfazer a obrigação, caberá ao locador arcar como seu prejuízo, além dos honorários advocatícios e custas processuais, podendo apenas proceder ao levantamento do valor caucionado (no máximo três meses de aluguel).
Desta forma, a crítica que se faz não é propriamente ao limite da caução em dinheiro, mas também à demora do Poder Judiciário em resolver situações absolutamente simples como o despejo por falta de pagamento.
De qualquer maneira, não se pode ignorar que a opção pela caução em dinheiro em detrimento de outras formas de garantia, poderá ocasionar prejuízos incalculáveis para o locador.
A questão principal a ser ponderada é se em vez de optar pela caução em dinheiro, deve ou não o locador abrir mão da garantia pelo cumprimento do contrato de locação, para poder pleitear o direito à desocupação liminar do imóvel no prazo de 15 dias, da qual trata o art. 59, § 1º, IX da Lei do Inquilinato, no caso de falta no pagamento do aluguel.
Claro que também deverá ser levado em conta que, mesmo a lei falando em desocupação liminar no prazo de 15 dias, entre a propositura da ação de despejo, a concessão da liminar e o cumprimento da ordem de desocupação, podem decorrer vários meses sem que haja o recebimento do aluguel.
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm
https://www.chavesnamao.com.br/guias/guia-aluguel-imoveis/deposito-caucao-como-funciona/
